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统计公报
 
2017年抚顺市房地产市场喜忧参半
浏览:245次    时间:2018年3月6日

 

2017年抚顺市在房地产市场缓行的压力下,注重增强房地产市场的内生动力,深化供给侧结构性改革,分类施策、多措并举推进“三去一降一补”,在“6141”采沉避险安置满足了大规模刚性需求的大背景下,寻找新出路、出台新政策,刺激市民商品房购买欲望,进一步激发抚顺市商品房市场活力。2017年抚顺市房地产市场,投资增速呈波浪形上升趋势,商品房销售面积与销售额降幅逐步收窄,但去库存压力仍然较大,房地产市场总体运行低迷。

一、房地产市场当前运行形势

(一) 房地产开发投资低位运行

2017年房地产开发企业完成投资54.8亿元,同比下降3.1%,比去年同期回升23.9个百分点,增速居全省第11位,低于全省12.4个百分点。全市房地产开发项目193个,比去年同期增加1个,其中亿元以上项目86个,比去年同期减少21个,10亿元以上项目19个,比去年同期减少4个。亿元以上项目完成投资50.0亿元,占全市房地产开发完成投资比重的91.2%,所占比重比去年同期下降3.9%,比全市房地产开发投资增速低0.8个百分点,拉低全市房地产投资增长66.2个百分点。按用途分,住宅投资39.6亿元,同比下降6.2%;办公楼投资0.8亿元,同比增加3倍;商业营业用房投资10.1亿元,同比下降9.5%。土地和资金方面因素在房地产投资中逐渐扮演更重要的角色,企业到位资金的紧缺是房地产企业投资持续走低的主要原因,本年全市到位资金76.5亿元,同比下降11.2%。全年完成土地购置面积16.4万平方米,同比下降45.7。土地购置费11.2亿元,同比增加116.1%,占房地产投资20.5个百分点,比去年同期增加了11.3个百分点,土地费用增长迅速,对投资的支撑作用增强,但土地购置费的大规模增加仍未帮助抚顺市房地产投资走出负增长区间,间接的表明了房地产投资仍处于低位运行。

(二) 施工规模持续走低

2017年全市新开工面积63.6万平方米,同比下降37.8%,增速比同期下降47.3个百分点;其中住宅新开工面积41.8万平方米,同比下降45.3%,增速比同期下降64.9个百分点。全市商品房屋施工面积1176.2万平方米,同比下降21.9%,增速比去年同期下降20.6个百分点。其中,住宅施工面积837.9万平方米,下降21.7%,增速比去年同期下降21.2个百分点。纵观全年,商品房屋施工面积增速呈现持续走低的趋势,增幅连续11个月保持负增长。全市商品房屋竣工面积85.1万平方米,同比下降79.2%,增速比去年同期下降343.2个百分点。其中,住宅竣工面积68.0万平方米,同比下降76.9%,增速比去年同期下降309.5个百分点。

(三) 商品房销售面积与销售额降幅收窄

2017年全市完成商品房销售面积128.5万平方米,同比下降17.7%,增速比去年同期下降55.4个百分点;其中住宅完成116.2万平方米,同比下降17.2%,增速比同期去年下降66.4个百分点。商品房销售额完成58.9亿元,同比下降15.3%,增速比去年同期下降51.9个百分点。第四季度商品房销售市场借助政策刺激并延续房交会促进作用,带来商品房销售面积小高潮。第四季度销售面积为36.9万平方米,同比增长73.5%;销售额完成18.7亿元,同比增长88.3%。实现了商品房销售市场的完美收官,给低迷的销售市场带来回暖的迹象,坚定了房地产开发企业2018年投资的信心。

二、房地产市场目前存在的问题

(一) 房地产投资区域发展不平衡

房地产投资分区域来看发展不尽平衡,从投资总量来看,2017年顺城区完成投资22.2亿元,占全市投资40.5%,抚顺县完成投资0.3亿元,占全市投资0.6%,顺城区占全市投资比重高出抚顺县占全市投资比重39.9个百分点。从投资增速来看,抚顺县、开发区、清原县房地产投资增速分别为68.9%64.0%33.9%,高于全市投资增速72个、67.1个、37个百分点。东洲区、望花区投资增速分别为-50.2%-41.3%,低于全市投资增速47.1个、38.2个百分点。增速最高的抚顺县比增速最低的东洲区高出119.1个百分点。

(二) 房地产业对国民经济拉动作用与地方财政收入的促进作用双双下降

房地产业作为基础和先导产业,在经济格局中占有十分重要的地位。2017年抚顺市房地产业增加值增速去年同期下降3.3个百分点。

房地产行业对地方经济的重要作用还体现在对税收的贡献上。今年以来,随着商品房销售量的持续下降,房地产营业税同比增幅持续下行,2017年全市房地产业完成税收5.8亿元,同比下降9.23%,拉低税收增幅0.99个百分点。全年完成公共财政预算收入4.7亿元,同比下降9.12%,拉低税收增幅1.2个百分点。

(三) 商业用房与办公楼等其他用房市场贡献率偏低

2017年全市共完成商品房销售面积128.5万平方米,其中住宅116.2万平方米,占全市商品房销售面积的90.4%,商业用房完成10.6万平方米,占全市销售面积的8.3%,办公用房完成0.4万平方米,占全市销售面积0.31%,商业用房与办公楼对商品房销售面积的贡献率均比较低。2016年采沉避险安置为抚顺市调整房地产销售市场结构上了生动的一课。由于过度依赖住宅销售市场,在商品房住宅销售面积陡增的情况下,2017年商品房销售面积与销售额增幅连续6个月保持负增长。商业用房与办公楼未能担当起拯救市场的角色,未能发挥带动市场的作用,调整房地产销售市场结构迫在眉睫。提高商业用房与办公楼等其他用房市场贡献率,及其在房地产销售市场的拉动力。

(四) 待售面积有所减少,去库存压力仍然较大

截止201712月,抚顺市待售面积176.9万平方米,与去年同期相比下降7%,其中待售三年以上的有9.1万平方米,占全部待售面积的5.2%。分县区来看,现房待售面积最多的是顺城区,待售面积高达60.2万平方米,占全市待售面积的34%。待售面积最小的是抚顺县,仅为0.7万平方米。抚顺市三县由于房地产开发投资量较少,房地产市场供销相对平衡,面临库存压力较小。而城区的待售面积则出现两极分化的局面,环境以及配套设施到位的区域,例如顺城区中心地段、新抚区、望花区中心地段均出现了一房难求的局面,东洲区、开发区以及其他城区偏僻地段则存在大量的现房待售面积。采沉避险安置后,大规模刚性住房需求得到释放,急需改善住房环境市民数量急剧下降,去库存压力增加。几年来,抚顺均为人口流出型城市,人口吸纳的不足导致了流入抚顺市的人口每年不增反降,进一步导致自住型消费乏力,而相应的产业发展规模不足,抚顺市房市投资性需求同样不成规模。自住型和投资型不能形成对商品房销售市场与去库存的强有力的支撑,去库存面临前所未有的压力。

三、对房地产市场运行的建议

(一) 大力推进保障房体系与政府回购工程

大力推进以棚户区改造为重点的保障性安居工程建设,加大棚户区改造货币化安置力度,进一步推进保障房与政府回购工程,多渠道、全方位、立体化减少待售、降低存量。着力解决低收入群体买房难问题,打开保障房市场,提升保障房对房地产销售市场的贡献率。

(二) 加强市场监管力度与舆论引导,保证房地产市场健康发展

党的十九大再一次提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”,相关部门应加大市场监管力度,维护房地产市场健康发展秩序。正确地引导媒体舆论信息,对促进房地产市场健康发展的政策信息要加大宣传力度,稳定企业和市民对房地产市场的开发与购买预期。

(三) 优化房地产销售市场结构

加大商品房结构调整力度,优化供给结构。根据当前的房地产市场需求和特点,引导房地产企业主动适应市场,合理规划开发。出台相应政策,改变商业营业用房开发零散分布的现状,形成核心商区,提升商业用房竞争力,使商业用房成为带动整个房地产发展的全新动力,进一步解放商品住宅承担的销售压力。

(四) 提升城市魅力,吸引企业投资,增强消费能力

改善城市软环境,采取一些优惠措施,从项目的审批、土地的供应、信贷等方面给予支持,加大招商引资力度,把更多有实力的房地产开发企业吸引到抚顺市来开发建设,进一步改善抚顺市人口流出局面,提升城市人口吸纳力,使其带动本地房地产业的进一步发展。

 
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